Wann ist die unpünktliche Mietzahlung ein Kündigungsgrund?

Das Landgericht Paderborn hat in einem Urteil vom Juli 2024 klargestellt, dass eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB nur dann zulässig ist, wenn dem Vermieter unter der Berücksichtigung des Einzelfalls eine Fortsetzung der Vermietung an den Mieter nicht mehr zuzumuten ist. Dabei muss ein Verschulden des Mieters vorliegen. Eine wiederholt verspätete Mietzahlung kann eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, gerade wenn nach einer Abmahnung keine Verhaltensänderung eintritt. Dabei muss allerdings die Reaktionsfrist beachtet werden. Wenn zwischen Zugang der Abmahnung und der nächsten Fälligkeit der Mietzahlung nur ein paar Tage liegen, so besteht für den Mieter keine echte Möglichkeit zur Umstellung seines Zahlungsverhaltens, so das Gericht.

In diesem konkreten Fall hatte der Mieter entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag schon seit Mietbeginn die Miete erst zur Monatsmitte überwiesen. Der Vermieter hatte dies allerdings erst über ein Jahr später beanstandet und dem Mieter am 24.12.2022 eine Abmahnung übermittelt. Der Mieter hatte zur nächsten Mietfälligkeit somit nur wenige Tage Zeit. Die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung war deshalb unwirksam. Auch eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB kam laut Gericht nicht in Betracht. Diese ist ohnehin nicht möglich, wenn es sich um einen Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer unter einem Monat handelt. In diesem Fall traf dies beides zu – somit war die Kündigung (die fristlos sowie hilfsweise ordentlich durch den Vermieter ausgesprochen worden war) unwirksam.

Zusammenfassung:

Grundsätzlich kann eine unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Aber: Zwischen einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen muss eine Abmahnung erfolgen und eine angemessene Frist zur Verhaltensänderung eingeräumt werden. Eine ordentliche Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung ist dann ausgeschlossen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer unter einem Monat liegt.