Die Mietpreisbremse in Stuttgart gehört abgeschafft

„Neben der Rechtsunsicherheit bezüglich der aktuellen Gültigkeit der Mietpreisbremse, die sowohl Vermieter als auch Mieter in ganz Baden-Württemberg betrifft, kommt für Stuttgart folgendes hinzu: erstens, die Einwohnerzahl als auch die Zahl der Haushalte in Stuttgart stagnieren, wie der Zensus 2022 und der aktuelle Wohnungsmarktbericht der Stadt eindrucksvoll zeigen. Auf der anderen Seite steigt der Wohnungsbestand in Stuttgart an, auch Projekte wie das Rosensteinquartier werden den Markt noch weiter entspannen. Ebenfalls sind die Mieten real gesunken, im neuen Mietspiegel mit einer nominellen Steigerung von gerade noch 1 % in zwei Jahren. Haus & Grund Stuttgart fordert deshalb eine sofortige Abschaffung der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg. Eingriffe in das Eigentumsrecht müssen immer wieder neu und nachvollziehbar begründet sein. Dies ist hier nachweislich nicht der Fall.“

Das von der Arbeitsgemeinschaft Haus & Grund Baden-Württemberg bei der renommierten Kanzlei Oppenhoff & Partner in Auftrag gegebene Rechtsgutachten kommt zu dem Schluss, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg rechtswidrig ist. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 24. Juni 2025 in Baden-Württemberg sei nichtig, „da es an aktuellen Daten, einer nachvollziehbaren Begründung sowie einer ernsthaften Prüfung von Alternativen“ fehle. So heißt es in der Pressemitteilung zum Gutachten. Denn gesetzlich sei festgeschrieben, „dass nur unter Beachtung der genannten Punkte in die Grundrechte von Eigentümern von staatlicher Seite eigengegriffen werden darf.“

Daneben gäbe es auch inhaltliche Gründe, die Mietpreisbremse abzuschaffen: „Die Mietpreisbremse ist gescheitert. Sie schafft keine einzige neue Wohnung, sie verhindert den Neubau, sie bremst Investitionen und torpediert den Klimaschutz, denn Investitionen in energetische Sanierungen bleiben eben aus, wenn es sich nicht rechnet,“ betonen Rudolf und Wecker.

Auch Die EU-Kommission hält die Mietpreisbremse für ein wesentliches Investitionshindernis in neuen zusätzlichen Wohnraum. Dieser Neubau sei jedoch dringend notwendig, damit Menschen dort bezahlbare Wohnungen fänden, wo sie arbeiteten. Ebenfalls kam der Sachverständigenrat der damaligen Ampel- Bundesregierung zum wenig überraschenden Ergebnis, dass die Regulierung der Mieten durch Mietpreisbremse und Kappungsgrenze die Ursachen der Wohnraumknappheit nicht löst. Die fünf Wirtschaftsweisen betonten, dass die Mietpreisbremse nur vorübergehend sinnvoll ist, wenn sie von Maßnahmen zur Ausweitung des Wohnungsangebots flankiert und befristet wird.

Weiteres spricht gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse:

• Es bedarf zur Verlängerung der Mietpreisbremse einer neuen Evaluierung der Gebietskulissen – dies darf nicht nach der beschlossenen Verlängerung nachgeschoben werden oder gar darauf verzichtet werden, da es sich „nur“ um eine Verlängerung um ein halbes Jahr handelt. Dies wurde durch das erwähnte Rechtsgutachten nun bestätigt.

• Grundsätzlich: Laut einer Studie des iw-Instituts „Auswirkungen von Mietpreisregulierungen“ aus dem Jahr 2024 sind die Auswirkungen der Mietpreisbremse und weiterer Mietpreisregulierungen für alle Beteiligten – Mieter und Vermieter sowie für die Belange des Klimaschutzes gleichermaßen – kontraproduktiv. Daraus einige Erkenntnisse:

  • Mietpreisregulierungen reduzieren das Mietwohnungsangebot deutlich. So werden Wohnungen statt vermietet an Eigennutzer verkauft oder Ferienwohnungen daraus gemacht.

  • Mietpreisregulierungen nehmen Anreize, in Wohnungen zu investieren. Gerade in Ländern, die über einen langen Zeitraum restriktive Mietpreisregulierungen genutzt haben, ist der Mietwohnungsbestand typischerweise in einem sehr schlechten Zustand.

  • Mit Blick auf die notwendigen Investitionen in einen klimaneutralen Gebäudebestand stehen Mietpreisregulierungen diametral dem Klimaschutz entgegen. Es wird weniger investiert.

Hintergrund:

Der Wohnungsmarktbericht der Stadt Stuttgart zeigt für den Zeitraum von 2015-2025 ein Wohnungsplus von 4,2% (+13.000 Wohnungen) wohingegen die Bevölkerung in Stuttgart nur um 1,2% gestiegen ist (+ 7033 Einwohner) und auch die Haushalte nur um 1,7% (+ 5360 Haushalte). Seit zehn Jahren verharrt Stuttgart bei etwas über 600.000 Einwohnern. Bis zu den Ergebnissen des Zensus ging die Stadt davon aus, dass die Bevölkerung auf rund 650.000 Einwohner bis 2030 anwachsen würde. In der Tendenz ist die Bevölkerungsentwicklung aber eher rückläufig, sieht man sich die negative Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt an. Dieser hatte in der jüngeren Vergangenheit immer zu positiven Wanderungssalden geführt, der aber nunmehr mit atemberaubender Geschwindigkeit wegbricht. Eine Trendumkehr ist aktuell nicht in Sicht.

Die Mietpreisbremse stellt eine gesetzliche Regulierung dar, um die Mieten bei Neuvermietungen in bestimmten Gebieten zu begrenzen. Sie besagt, dass die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Regelung gilt jedoch nur für ausgewählte Städte und Gemeinden, die durch Landesverordnung bestimmt werden. Die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich Wohnraummietverhältnisse und galt bisher nicht für Neubauten ab 2014 oder nach umfassenden Modernisierungen. Die Bundesregierung plant, rückwirkend auch Neubauten bis 2019 (bisher 2014) unter die Regelung der Mietpreisbremse zu fassen. Haus & Grund Baden und Württemberg hatten zur Verlängerung der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben. Im Ergebnis ist diese nichtig, so heißt es in der zum Gutachten gehörigen Pressemitteilung vom 28.08.2025.