Streetart an der Hausfassade darf die WEG mehrheitlich beschließen

Der Fall: Eine Wohnungseigentumsanlage in Wuppertal sollte sich an einem städtischen Streetart-Projekt beteiligen. Geplant war, die Nordfassade eines Hochhauses durch die international bekannte Künstlerin Judith de Leeuw (JDL) gestalten zu lassen. Die Kosten und die Organisation sollten vollständig von dem Projektträger übernommen werden. Den Eigentümern wurden vor der Versammlung Informationen zur Künstlerin, zum Projekt und Beispielbilder ihrer bisherigen Werke übersandt. Zudem wurde erläutert, dass das Kunstwerk frei von politischen, rassistischen, sexistischen oder sonst diskriminierenden Inhalten sein werde und die Gemeinschaft nach fünf Jahren wieder frei über die Fassade verfügen könne.

Die Eigentümer beschlossen daraufhin, den entsprechenden Gestattungsvertrag abzuschließen. Ein Wohnungseigentümer focht den Beschluss an. Er hielt ihn insbesondere für zu unbestimmt, weil das spätere Erscheinungsbild des Kunstwerks nicht festgelegt worden war, und meinte außerdem, die Wohnanlage werde dadurch grundlegend umgestaltet.

Die Entscheidung: Der BGH bestätigt die Wirksamkeit des Beschlusses. Die geplante Streetart an der Hausfassade stellt zwar eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG dar, der Beschluss war aber hinreichend bestimmt. Nach Auffassung des Senats müssen die Wohnungseigentümer bei einem Fassadenkunstwerk nicht bereits das konkrete Motiv festlegen. Es genügt, wenn Fläche, Kostentragung und Dauer des Verbleibs des Kunstwerks feststehen. Gerade bei Kunst gehöre es zum Wesen des kreativen Schaffensprozesses, dass das Ergebnis nicht vollständig vorhersagbar sei. Die Benennung einer bestimmten Künstlerin könne die Maßnahme ausreichend konkretisieren.

Außerdem verneint der BGH eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG. Der Begriff sei nach dem WEMoG enger zu verstehen als die frühere „Änderung der Eigenart der Wohnanlage“. Optische Veränderungen führten regelmäßig noch nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung. Auch eine künstlerische Fassadengestaltung könne deshalb mehrheitlich beschlossen werden. Im konkreten Fall sprach insbesondere für die Zulässigkeit, dass nur eine Fassadenseite betroffen war und das Kunstwerk Teil eines größeren städtischen Kunstprojekts werden sollte. Eine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer sah der Senat ebenfalls nicht. Dass ein Eigentümer das Kunstwerk subjektiv ablehnt oder einen anderen Kunstgeschmack hat, begründet kein Vetorecht gegen eine mehrheitlich beschlossene bauliche Veränderung.

Kommentar von Haus & Grund: Das Urteil fügt sich nahtlos in die jüngste BGH-Rechtsprechung zu baulichen Veränderungen ein. Nach dem Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) zu den Klimasplitgeräten stärkt der Senat mit der vorliegenden Entscheidung erneut die Veränderungsoffenheit des WEG. Die „grundlegende Umgestaltung“ bleibt ein eng auszulegender Ausnahmefall. Auch deutliche optische Veränderungen führen regelmäßig noch nicht zur Unzulässigkeit einer Maßnahme.

Zugleich schafft der BGH Rechtssicherheit für künstlerische Fassadengestaltungen. Ein Beschluss muss nicht jedes Detail des späteren Kunstwerks festlegen. Es genügt, dass die wesentlichen Rahmenbedingungen feststehen. Die Botschaft ist klar: Das WEG soll nicht den Status quo konservieren, sondern Veränderungen ermöglichen. Mehrheitsbeschlüsse erhalten damit weiter an Bedeutung, während Blockademöglichkeiten einzelner Eigentümer abnehmen.

(Text: Luisa Peitz, Haus & Grund Deutschland; Urteil: BGH, Urteil vom 25. September 2026, V ZR 165/25)