Ein Mietspiegel für Ostfildern tut not

Auch der Deutsche Städtetag fordert: Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten sollten grundsätzlich über qualifizierte Mietspiegel verfügen. Dafür sprechen zwei wesentliche Gründe: Erstens ist die Diagnose eines angespannten Wohnungsmarktes nur mittels einer validen Datengrundlage über die Miethöhe möglich. Eine repräsentative Erhebung, die optimal im Rahmen der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels erfolgt, bietet hierfür die beste Grundlage. Zweitens besteht in angespannten Wohnungsmärkten ein hoher Bedarf von Mietern und Vermietern an einer rechtssicheren, gerichtsfesten Grundlage für Neuvermietungen, Mieterhöhungen sowie zur Überprüfung der Einhaltung von Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Dieser Bedarf besteht unabhängig von der Größe der Gemeinde, da sich Wohnungsmarkt-Dynamiken regelmäßig über den Großraum einer Stadt erstrecken und auch kleinere Gemeinden in ähnlicher Weise betroffen sind.

„Es ist deswegen aus Sicht von Haus & Grund an der Zeit, dass auch Ostfildern einen qualifizierten Mietspiegel bekommt“, so Vereinsgeschäftsführer Ulrich Wecker. Haus & Grund schätzt, dass etwa drei Viertel der Wohngebäude in Ostfildern in privater bzw. kleinteiliger Hand gehalten werden (in Stuttgart sind dies sogar 88%). Gerade in einem solchen Marktumfeld ist ein qualifizierter Mietspiegel ein geeignetes Instrument, um verlässliche lokale Vergleichswerte zu liefern und die bisherige Praxis, sich bei der Festlegung des Mietzinses auf die ortsüblichen Vergleichsmieten an Stuttgart oder anderen Filder-Gemeinden zu orientieren, zu ersetzen. Dieser Praxis wurde bereits 2020 gerichtlich ein Riegel vorgeschoben, sodass die Notwendigkeit eines eigenen, belastbaren Datenfundaments weiter gestiegen ist. „Im Hinblick auf die anstehende Mietpreisbremse ist der Hinweis auf der Homepage von Ostfildern, man müsse sich bei der Neuvermietung an dem Esslinger Mietspiegel orientieren, schlicht irreführend und zudem falsch“, so Wecker.

„Haus & Grund Stuttgart verfügt über knapp 1.000 Mitglieder in Ostfildern und ist deswegen gerne bereit, seine langjährige Expertise aus der Erstellung des Stuttgarter Mietspiegels sowie jene für Leinfelden-Echterdingen und Filderstadt einzubringen“, betont Ulrich Wecker. „Durch die Anbindung mit der Stadtbahnlinie 7 haben wir den Eindruck, dass sich die wohnliche Orientierung von Ostfildern in die Landeshauptstadt in den letzten Dekaden vertieft hat, was wir auch bei anderen Filder-Gemeinden festgestellt haben. Wir haben uns diesbezüglich mit unseren Partnern Haus & Grund Filder und Haus & Grund Esslingen ins Benehmen gesetzt, die eine solche Initiative gleichfalls unterstützen. Da für 2026 in Leinfelden-Echterdingen und Filderstadt ganz aktuell Mietspiegel erstellt wurden, stünde Ostfildern nun vor der Aufgabe, die Erhebung eigenständig zu organisieren.“

„Wir regen an, dass Ostfildern die entsprechenden Akteure hierzu einlädt, um darüber zu sprechen, wie eine Mietspiegelerhebung dann auch fachlich begleitet werden kann“, so Wecker in einem Schreiben an Oberbürgermeister Christof Bolay und die Fraktionsvorsitzenden im Gemeinderat. In dem heute (01.12.2025) versandten Schreiben hat Haus & Grund Stuttgart der Gemeinde Ostfildern zudem Unterstützung bei der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels und der Durchführung von Erhebungen hierzu angeboten.

Hintergrund: Mittlerweile ist Ostfildern eine der letzten Kommunen in der Region Stuttgart ohne Mietspiegel. (Siehe Karte in der Anlage). Bei einer Gemeindegröße von rund 40.000 Einwohnern hält Haus & Grund einen qualifizierten Mietspiegel für geboten, um Transparenz auf dem lokalen Wohnungsmarkt sowie Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter zu erhalten. Bedauerlicherweise war Ostfildern einem Vorschlag, sich einem interkommunalen Mietspiegel mit Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen anzuschließen, nicht gefolgt, obwohl das Land seinerzeit hierfür noch großzügige Zuschüsse gewährt hatte und die beiden anderen Gemeinden mit der erstmaligen Erstellung von Mietspiegeln begonnen hatten.

Die Mietpreisbremse stellt eine gesetzliche Regulierung dar, um die Mieten bei Neuvermietungen in bestimmten Gebieten zu begrenzen. Sie besagt, dass die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegelmiete) liegen darf. Diese Regelung gilt jedoch nur für ausgewählte Städte und Gemeinden, die durch Landesverordnung bestimmt werden. Die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich Wohnraum-mietverhältnisse und galt bisher nicht für Neubauten ab 2014 oder nach umfassenden Modernsierungen, ebenfalls nicht im Falle höherer Vormieten. Weiter zu beachten: Auch bei sogenannten Staffelmieten kann die Mietpreisbremse gelten, ausgenommen sind jedoch sogenannte Indexmieten.