Wer trägt die Kosten eines Verkehrswertgutachtens bei der Grundsteuer?

Grundsätzlich hat die neue Grundsteuer in Baden-Württemberg zur Folge, dass Eigentümer nur mit einem qualifizierten Sachverständigengutachten Korrekturen des ermittelten Bodenwerts herbeiführen können. Zwingend ist dies auch bei sogenannten offenkundigen Abweichungen. Das ist Ärgernis Nummer 1. Zweitens müssen Eigentümer die dafür entstandenen Kosten unabhängig vom Ergebnis des Gutachtens selbst tragen.

In einem Urteil des Finanzgerichts vom 16.10.2025 (AZ 8 K 626/24) ging es nun konkret darum, wer die Kosten des Verfahrens und des Gutachtens tragen muss, nachdem in der Hauptsache der Eigentümer ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss hat erstellen lassen und das Finanzamt den Grundsteuerwertbescheid zugunsten des Klägers geändert hatte.

Grund des Rechtsstreits war eine offensichtliche Fehlberechnung des Bodenrichtwerts eines bebauten Grundstücks, von dem ein großer Teil baurechtlich als private Grünfläche ausgewiesen ist und nicht bebaut werden darf. Das Finanzamt hatte jedoch zunächst die gesamte Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert der maßgeblichen Bodenrichtwertzone multipliziert.

Ein durch den Eigentümer beantragtes Gutachten beim Gutachterausschuss führte nach der Neubewertung der nicht bebaubaren privaten Grünfläche zu einem um 41 Prozent geringeren Verkehrswert des Grund und Bodens. Das wiederum führte zu einer Änderung des Grundsteuerwertbescheids zugunsten des Eigentümers. Dieser hat nun jährlich 606,63 € weniger Grundsteuer zu bezahlen. Das Gutachten habe jedoch 1.514,28 € gekostet. Ebenfalls habe die Bewertung des Finanzamts wegen der eingeschränkten Bebaubarkeit des Grund und Bodens zu einer erheblichen Überbewertung geführt, was für das Finanzamt auch ohne das Gutachten offenkundig gewesen wäre. Deswegen urteilte das Gericht, dass die Kosten des Verfahrens und des Gutachtens vom Finanzamt zu tragen seien.

Dabei argumentierte das Finanzgericht folgendermaßen – was auch der Argumentation von Haus & Grund entspricht: „Müsste ein Steuerpflichtiger stets die Kosten eines Gutachtens tragen, könnte dies dazu führen, ihn davon abzuhalten, von seinem Recht auf einen Nachweis eines geringeren Wertes Gebrauch zu machen. Dies sei mit Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz und dem verfassungsrechtlich garantierten Recht auf effektiven Rechtsschutz nicht vereinbar.“

Achtung: Nach erster Einschätzung von Haus & Grund geht von diesem Urteil nur für diese besonders offensichtlichen Fälle Signalwirkung aus. Nicht jedes erfolgreiche Gutachten, dass eine Abweichung über 30% nachweist, hat zur Folge, dass die Kosten hierfür vom Fiskus zu tragen sind.