Erkenntnisse über den Stuttgarter Vermieter

Der typische private Vermieter besitzt nur eine Mietwohnung

Die große Mehrheit der Haus & Grund Mitglieder aus Stuttgart vermietet nur wenige Wohnungen, meist eins bis fünf. 45 Prozent der Vermieter vermieten nur eine Eigentumswohnung oder ein Ein-/Zweifamilienhaus. Knapp 35 Prozent der Vermieter vermieten 1-2 Wohneinheiten. Über 60 Prozent der Mitglieder vermieten zwischen einer und fünf Wohneinheiten.

Zwei Fünftel der Mitglieder haben zuletzt Mietpreise angepasst

Im letzten Jahr haben nur 36,3 Prozent der Mitglieder die Mieten angepasst. 63,7 Prozent haben die Mieten nicht angepasst. Die dominierenden Begründungen für Mietanpassungen sind regelmäßige Mieterhöhungen und allgemeine Kostensteigerungen. Weitere Gründe sind Renovierungen und wirtschaftliche Gründe.

Mieten werden mit Zurückhaltung und Augenmaß angepasst

Über 66 Prozent der Mitglieder passen die Miete entweder nur moderat an oder verzichten über längere Zeiträume ganz auf eine Anpassung. Weitere 10 Prozent berücksichtigen bewusst die Situation langjähriger Mieter. Nur 8,5 Prozent orientieren sich regelmäßig an der Marktentwicklung.

Mietspiegel sind eine wichtige Informationsgrundlage bei der Mietpreisfestlegung

Neben den Mietspiegeln (83 Prozent) und Immobilienportalen (24 Prozent) spielen vor allem auch Beratungen durch Haus & Grund-Stuttgart (19 Prozent) eine entscheidende Rolle bei der Mietpreisfindung.

Mieteinnahmen: zwei Drittel der Vermieter bleiben unter 30.000 Euro jährlich – vor Steuern und Ausgaben

Mehr als zwei Drittel (70 Prozent) erzielen jährlich weniger als 30.000 Euro an Mieteinnahmen, also unter 2.500 Euro monatlich. Davon liegen über 40 Prozent sogar unter 12.000 Euro im Jahr. Die Beträge sind Einnahmen vor Steuern und vor Abzug von Ausgaben für Instandhaltung, Verwaltung oder Finanzierungskosten.

Bei der großen Mehrheit machen Mieteinnahmen nur einen ergänzenden Teil des Einkommens aus

Für über Dreiviertel sind sie entweder vernachlässigbar (10,4 Prozent), gering (27,4 Prozent) oder moderat (42,9 Prozent). Nur 13,6 Prozent geben an, dass die Mieteinnahmen den Hauptanteil ihres Einkommens ausmachen.

Etwa 40 Prozent der Haus & Grund-Mitglieder erzielt mit der Vermietung einen Überschuss

Bei 43,2 Prozent der Befragten übersteigen die Einnahmen die Ausgaben. Bei 33,8 Prozent decken die Mieteinnahmen gerade die laufenden Kosten. 18,6 Prozent berichten sogar von einem Defizit, bei dem die Ausgaben höher sind als die Einnahmen.

Gebäudebezogene Maßnahmen werden überwiegend mit Eigenkapital finanziert

Die Mehrheit der Haus & Grund-Mitglieder finanziert gebäudebezogene Maßnahmen überwiegend mit Eigenkapital (72,2 Prozent). Nur 12,6 Prozent setzen vorrangig auf Kredite. 12,3 Prozent nutzen eine Mischung aus Eigenmitteln und Fremdfinanzierung.

Fehlende Rentabilität ist mit Abstand der Hauptgrund gegen eine Modernisierung

Fehlende Rentabilität wird mit 69,7 Prozent am häufigsten als Modernisierungshemmnis genannt. Hinzu kommen rechtliche Unsicherheiten. 43,8 Prozent beklagen komplizierte Anforderungen im Mietrecht, 39,4 Prozent nennen bürokratische Hürden. Ein hohes Alter wird mit 19,2 Prozent als Modernisierungshindernis genannt. In 11,7 Prozent der Fälle ist der Mieter gegen eine Modernisierung. Nur für 10 Prozent der Mitglieder spricht nichts gegen eine Modernisierung. Modernisierungen scheitern oft nicht am Willen, sondern an wirtschaftlichen, rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen.

Haus & Grund-Mitglieder vermieten ihre Wohnungen mehrheitlich nicht über Immobilienportale

Selbst in den Mehrfamilienhäusern werden nur rund 45 Prozent der Wohnungen über Portale vergeben. Mehr als die Hälfte der Vermietungen erfolgt außerhalb von Inseraten über persönliche Netzwerke und direkte Anfragen. Angebotsdaten aus Immobilienportalen bleiben daher nur eingeschränkt aussagekräftig für das tatsächliche Marktgeschehen.

Mietverhältnisse sind typischerweise stabil und langfristig angelegt

Ein großer Teil der Wohnungen wurde zuletzt vor mehreren Jahren vermietet – bei Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern jeweils knapp die Hälfte vor über 5 Jahren. Kurzfristige Vermietungen (unter 12 Monate) sind insgesamt die Ausnahme – besonders bei kleineren Objekten.

Viele Etagenheizungen in Mehrfamilienhäusern

In Mehrfamilienhäusern ist der Anteil an Etagenheizungen (30,7 Prozent) besonders hoch, das gilt auch für WEG-Einheiten (18,8 Prozent), dicht gefolgt von Nah- und Fernwärmeanschlüssen (13 Prozent). Etagenheizungen spielen insbesondere bei Fragen der energetischen Sanierung und des Heizungstauschs eine wesentliche Rolle.

Erdgas als Energieträger: weiterhin deutlich vorne im Bestand

Erdgas dominiert mit 69,5 Prozent bei Mehrfamilienhäusern, 69,2 Prozent bei Eigentumswohnungen und 58,8 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Heizöl ist bei den Ein- und Zweifamilienhäusern mit 17,7 Prozent noch vergleichsweise stark vertreten. Aber auch Wärmepumpen finden sich am häufigsten in Ein- und Zweifamilienhäusern (11,8 Prozent), gefolgt von Mehrfamilienhäusern (7 Prozent) und Eigentumswohnungen (3,4 Prozent) – ihr Anteil ist insgesamt aber noch gering.

Teilsanierungen sind die mit Abstand häufigste Form der Modernisierung im Bestand privater Vermieter

In 41,8 Prozent der Mehrfamilienhäuser und 34,5 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Baujahr vor 2000 wurden gezielte Maßnahmen zur Erneuerung oder Verbesserung einzelner Gebäudebereiche vorgenommen. Komplettsanierungen bleiben hingegen die Ausnahme. Nur 9,8 Prozent der Mehrfamilienhäuser und lediglich 4,3 Prozent der Eigentumswohnungen mit Baujahr vor 2000 wurden vollständig modernisiert.

Zurückhaltende Sanierungsbereitschaft bei älteren und nicht komplett sanierten Gebäuden

Nur wenige Eigentümer planen aktuell eine Sanierung – 22,3 Prozent bei Mehrfamilienhäusern, 17,2 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 18,1 Prozent bei Eigentumswohnungen.

Wie sehr werden Vermieter durch Regulierungen eingeschränkt?

Gefragt wurden die Mitglieder auch zu bestehenden bzw. zu von der Politik aktuell diskutierten weiteren Reglementierungen des Wohnungsmarkts.

Bezüglich einer Verlängerung/Verschärfung von Mietpreisbremsen fühlen sich 41,7 Prozent der Mitglieder bei Ihrer Vermietungstätigkeit stark oder sehr stark eingeschränkt. Wenig eingeschränkt fühlen sich 15 Prozent, überhaupt nicht eingeschränkt 20 Prozent der Befragten. Eine potenzielle Meldepflicht von Miethöhen an staatliche Stellen würde über 51 Prozent der Befragten in ihrer Vermietungstätigkeit behindern, Leerstands- und Zweckentfremdungsverbote würden etwa 33 Prozent der Befragten stark oder sehr stark belasten. Deutliche Einschränkungen (66,3 Prozent) werden befürchtet bei einer Aufweichung der Durchsetzung von Zahlungsrückständen (erweiterte Schonfristzahlung). Auch reduzierte Möglichkeiten zur Modernisierungsmieterhöhung würden Vermieter stark oder sehr stark belasten (53 Prozent). Das gilt gleichermaßen für verschärfte Vorgaben bei den Nebenkostenabrechnungen, bei abgesenkten Kappungsgrenzen, der Begrenzung der Umlagefähigkeit haushaltsnaher Dienstleistungen oder bei der Verschärfung von Eigenbedarfskündigungen – beispielsweise durch längere Fristen oder der Begrenzung des Personenkreises. Auch zusätzliche Erschwernisse und Verzögerungen bei Räumungsverfahren würden Vermieter bei ihrer Vermietungstätigkeit laut 78 Prozent der Befragten stark oder sehr stark einschränken.

Fast zwei Drittel de Vermieter überlegen, bei weiteren Regulierungen die Vermietungstätigkeit aufzugeben

64,8 Prozent der Vermieter in Stuttgart halten es für wahrscheinlich, dass sie ihre Vermietungstätigkeit ganz oder teilweise aufgeben und Wohnraum verkaufen würden!Für unsere Mitglieder ist damit weniger die einzelne Maßnahme ausschlaggebend als vielmehr die kumulative Wirkung der Regulierungen.