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Ein stürmischer Wind löst einen Dachziegel und dieser fällt auf ein Auto. Die Autoversicherung zahlt, nimmt den Hausverwalter aber in Regress. Der Verwalter wehrt sich vor Gericht: und verliert. Dieser ist nämlich verpflichtet, die Sicherheit des Daches zu kontrollieren und zu überwachen.
verfasst von Marius Livschütz | 06.10.2025
Die vom Verwalter betreute Anlage wurde nach dem Vorfall von einer Fachfirma begutachtet, die konnte keine Schadensursache erkennen. Der Verwalter gab an, er sei zur Begehung der Dachflächen nicht beauftragt und nicht verpflichtet. Er hatte damit vor Gericht – auch nach Einlegen einer Berufung – keinen Erfolg.
Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main vom 28 Mai 2025
Gemäß § 836 Abs. 1 Satz 1 BGB haftet der Verwalter, weil durch das Ablösen des Ziegels das Auto beschädigt wurde, das bei der klagenden Versicherungsgesellschaft versichert war. Hätte ein außergewöhnliches Naturereignis vorgelegen, so hätte der Verwalter möglicherweise Aussicht auf Erfolg haben können. Doch hier argumentierte das Gericht mit dem Anscheinsbeweis, also aus der Lebenserfahrung heraus: Löst sich ein Gebäudeteil infolge von Witterungsbedingungen, ist die Anlage i.d.R. entweder fehlerhaft errichtet oder mangelhaft unterhalten. Einem stürmischen Wind müssen sorgfältig errichtete und unterhaltene Gebäude standhalten können. An die Überwachungspflicht eines Gebäudes sind hohe Anforderungen zu stellen: Dies sei die Aufgabe des Verwalters.
Hinweis:
Der Verwalter muss Gebäudeteile regelmäßig begehen, eine in Bau-Angelegenheiten erfahrene oder sachkundige Person muss die Begehungen vornehmen und diese Person muss im Rahmen des Möglichen alle Konstruktionselemente überprüfen, bei denen auftretende Mängel zur Lösung von Gebäudeteilen führen können. Ebenfalls muss der Verwalter ein Begehungsprotokoll ausfüllen, um im Zweifel einen Entlastungsbeweis zu erbringen.
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